مجریان ساختمان

مدتی است که شهرداری تهران پیرو آیین نامه ۳۳ جهت پروانه ساختمان از مالک ساختمان مجری درخواست میکند که متاسفانه عده ای از مهندسین بدون توجه به عواقب آن اقدام به ارائه برگه به اصطلاح صوری میکنند ! این اشخاص یا واقعا خبر ندارند که همه مسئولیت های ساخت و ساز به عهده شان است  یا نیازمند وجه ناچیزی هستند که دریافت مینمایند . در همین رابطه اعلام میکنیم : در صورت پیش آمدن اتفاقی ناگوار (خدای ناکرده) مسئول ۱۰۰% این واقعه مهندس مجری است و هیچ عذر و بهانه ای پذیرفتنی نیست…… خواهشمندیم رعایت نموده و لینک زیر را مطالعه فرمایید . با سپاس

نگاهی به نحوه اجرای قانون مجریان ذیصلاح

چند کلامی که در اینجا مینویسم بیشتر نقدی است به عملکرد سازمان نظام مهندسی استان تهران در زمینه بحث مجریان ذیصلاح، اما به احتمال زیاد موارد گفته شده در اینجا درد دل بسیاری از افراد دیگر از همکاران در استانهای دیگر هم میباشد. همینجا جا دارد به این نکته هم اشاره کنم که به هیچوجه قصد کوبیدن هیچ شخص یا گروهی از همکاران را ندارم و تنها در اینجا قصد دارم نقدی از درون به عملکرد جمعی داشته باشم که البته یکی از این جمع خود بنده میباشم و برخی از این انتقادات بر خود بنده نیز کم و بیش وارد میباشد.

چند سالی است که به جهت کوتاه کردن دست افراد غیرمتخصص (یا به قولی بساز و بفروش) از صنعت ساخت و ساز، قانون جدیدی به نام مجریان ذیصلاح مورد اجرا قرار میگیرد. به موجب این قانون به طور مثال در شهر تهران ساختمانهای با زیربنای بیش از ۲۰۰۰ متر مربع تنها باید توسط مجری ذیصلاح که توسط سازمان نظام مهندسی استان صلاحیت آن تایید میشود و البته مجری خود شخصی با تحصیلات کارشناسی و مدرک مهندسی عمران یا معماری میباشد، به طور کامل مورد اجرا قرار گیرند. به موجب این قانون و البته مفاد مبحث دوم مقررات ملی ساختمانی (نظامات اداری) مجری باید در تمامی مراحل کار ساخت و اجرا حضور کامل داشته باشد و کلیه مراحل اجرایی صرفآ باید توسط مجری مورد اجرا و مدیریت قرار بگیرد. به تبع این موضوع مسئولیتهای سنگینی نیز مطابق مبحث دوم بر دوش مجری قرار داده شده است. اما در این زمینه مسایلی وجود دارد که متاسفانه نادیده گرفته و به راحتی از کنار آن عبور شده است. چند مورد از این موارد را در زیر به آن اشاره میکنم:

۱- هدف از مجری ذیصلاح چیست؟ همانطور که گفته شد تنها هدف از این بحث تخصصی کردن بحث اجرا و کوتاه کردن دست افراد غیرمتخصص از امر ساخت و ساز است. مطمئنآ قصد قانونگذار تنها نظارت مجری بر امر ساخت و ساز آنهم به صورت نظارت موردی و در فواصل زمانی طولانی نبوده است؛ چه اگر منظور این بود دیگر با توجه به وجود مهندس ناظر اضافه کردن مجری ذیصلاح کاری عبث و بیهوده میباشد. پس لازمه این موضوع دقیقآ حضور کامل و تمام وقت فرد مجری به عنوان مجری واقعی کار و نه حداکثر به عنوان یک ناظر دوم میباشد. و البته بدیهی است که حضور مجری وقتی معنی دارد که خود کاملآ مراحل اجرایی کار را در دست داشته باشد و مالک ساختمان بر حسب نوع قرارداد تنها وظیفه تامین مالی و مصالح و نیروی کاری را داشته باشد. اما آنچه که در عمل دیده میشود در بیش از ۹۰ درصد موارد نه تنها با هدف قانونگذار فاصله دارد، بلکه هیچ شباهتی هم ندارد. همکاران محترم با بستن قراردادهایی که با تعرفه های قانونی فاصله زیادی دارد و در بسیاری از موارد کمتر از نصف تعرفه میباشد، حداکثر به عنوان یک ناظر دوم گهگداری به کار سر میزنند و نظراتی میدهند؛ نظراتی که برخی موارد به علت اختلاف سلیقه موجود با مهندس ناظر نه تنها راهگشا نمیباشد، بلکه خود مشکل افزا نیز هست. البته من در اینجا همکاران خود را خیلی مقصر نمیدانم. در عمل آنچه که مسلم است اکثریت مالکان به دلایلی که بر همه روشن است تمایل به استفاده از مهندس ناظر و مجریی دارند که کمتر بر سر کار حضور داشته باشد. این موضوع البته برای برخی از همکاران که به دلیل مشغله های فراوان اساسآ امکان حضور حداقل به صورت نیمه وقت بر سر کار را ندارند البته خیلی هم ناخوشایند نیست و افزون بر آن تعداد بالای افراد دارای صلاحیت مجری ذیصلاح نسبت به تعداد کارهای موجود خود باعث رقابتی شدن این موضوع و به تبع آن افت شدید قیمت کارهای مجری ذیصلاح نسبت به تعرفه شده است. در اینحالت بدیهی است که اگر کسی بخواهد طبق تعرفه کار کند، به هیچوجه صاحب کاری نخواهد شد و اگر بخواهد با قیمتهای رایج سهمیه مجری اخذ نماید، با توجه به مبلغ دریافتی حضور حتی نیمه وقت او بر سر کار نمیتواند صرفه اقتصادی داشته باشد و نتیجه همانی میشود که فعلآ دیده میشود. پس اشکال از کجاست؟ به نظر اینجانب اشکال اصلی در سازمانهای نظارتی و علی الخصوص سازمان نظام مهندسی میباشد. متاسفانه در سازمان نظام مهندسی آنچه که در بحث مجری ذیصلاح (و البته در تمامی بحثهای دیگر) اهمیت دارد، تنها بخش تامین درآمد آن برای اعضا و ایجاد رضایتمندی از طریق ایجاد درآمد و پر کردن سهمیه سالانه اعضا میباشد. خود مسئولان محترم سازمان نظام مهندسی بهتر از همه میدانند که در مدت اجرای این قانون حتی درصد کمی از آنچه که در قانون مورد نظر بوده است نیز تامین نشده است. ارایه کار به افرادی که همه میدانند به صورت تمام وقت در استخدام ادارات و سازمانهای دولتی هستند و به هیچوجه قادر به حتی نظارت کار های اجرایی ساختمان نیستند (چه برسد به اجرای کامل پروژه از ابتدا تا انتها)، عدم نظارت حتی موردی بر روند اجرایی پروژه ها و کنترل حضور یا عدم حضور مجری یا نماینده قانونی آن بر سر کار، عدم پیش بینی راهکارهای پیشگیرانه جهت بالا بردن هزینه های بیدقتی و اهمالکاری همکاران در اجرای کار و …. همه نشانه آنست که مسئولان محترم درگیر با بحث مجریان ذیصلاح تمایل چندانی به اجرای صحیح این قانون ندارند.

۲- مورد دیگری که در بحث مجریان ذیصلاح دارای مشکل است و مشکلات آن به مرور در حال آشکار شدن است، بحث قراردادهای مجریان میباشد. متاسفانه هر چند در مبحث دوم نمونه هایی از قراردادهای تیپ اجرایی قرار داده شده است، اما در عمل به علت ناآشنایی نسبی برخی از همکاران با این قراردادها و مهمتر از آن اختلاف فاحش بین ضوابط مبحث دوم و قراردادهای تیپ این مبحث که اصولآ با توجه به این ضوابط نوشته شده اند، با آنچه که در عمل اتفاق می افتد، باعث تنظیم قراردادهایی شده است، که مطمئنآ اگر تا به حال هم مشکلزا نشده اند، در آینده بسیار نزدیک مشکلات حادی را به وجود خواهند آورد. برخی از این مشکلات به شرح زیر هستند:

– قراردادهای دستنویس: عمده قراردادهای نوشته شده بین دو طرف (مالک و مجری) به صورت دستنویس هستند و دفاتر ثبت اسناد هم قراردادهای اینچنینی که شامل مبلغ باشند را به دلایلی که از تخصص اینجانب خارج است، حتی گواهی امضا نیز نمیکنند، چه برسد به آنکه به طور قانونی و ثبتی در بیاورند. بدیهی است که چنین قراردادهایی هر چند که از لحاظ قانونی بی ارزش نیز نیستند، اما به دلیل دستنویس بودن و عدم تایید امضای طرفین در دفاتر ثبتی میتواند مورد خدشه نیز قرار گیرد و عملآ مشکلزا شود.

– محتویات قرارداد: همانطور که گفته شد در مبحث دوم نمونه هایی از قراردادهای اجرایی ساختمان قرار داده شده است، اما در عمل این قراردادهای نمونه به دلایلی که قبلآ اشاره شد، نمیتواند با وضعیت موجود مورد عمل قرار گیرد. اگر در این زمینه شک دارید نگاهی به یکی از این قراردادهای نمونه در مبحث دوم بیاندازید و بندهای این قراردادها را که برای شرایط آرمانی نوشته شده است با شرایط جاری مقایسه نمایید. پس عملآ دو طرف مجبورند قرارداد را به سلیقه خود تنظیم نمایند. در این شرایط با توجه به آنکه معمولآ دو طرف قرارداد افرادی بعضآ نامطلع از قوانین حقوقی هستند، قراردادهایی تنظیم میشود که در برخی موارد اساسآ در هیچ محکمه ای قابل اجرا و استناد نمیباشند. در حالی که مطابق مبحث دوم لازم است که یک نسخه از قرارداد به سازمان نظام مهندسی تحویل شود، در عمل سازمان اجباری برای دریافت این نسخه از قرارداد را ندارد.

– شرایط پایان قرارداد: در قراردادهای نمونه به صراحت از شرایطی سخن گفته شده است که قراردادهای اجرایی توسط هر یک از دوطرف قابل فسخ است. اما در عمل سازمان نظام مهندسی فرض را بر آن گذاشته است که هر ساختمان باید توسط یک مجری از ابتدا تا انتها پیش برود و متاسفانه در مواردی که مالک ساختمان از مفاد قرارداد عدول میکند به هیچوجه حمایتی از مجری انجام نمیشود. وقتی یک قرارداد به طور مثال برای مدت یکسال بسته میشود، بدیهی است که در انتهای یکسال در صورت عدم توافق برای ادامه کار قرارداد باید فسخ شود و برای ادامه کار مالک باید مجری جدید معرفی نماید و مسلمآ در مورد بخشی از کار که توسط مجری دوم اجرا میشود، مجری اول مسئولیتی نخواهد داشت. اما متاسفانه در اینجا به جای حل مشکل و حمایت از مجری ذیصلاح، برای آنکه سازمان نظام مهندسی درگیر مشکلاتی نشود که قبلآ برای آن پیشبینیهای لازم انجام نگرفته است، به جای حل مساله صورت آن را پاک میکند و به صراحت حقوق مجری ذیصلاح زیرپا گذاشته میشود.

در بحث مجری ذیصلاح مشکلات دیگری نیز وجود دارد که فعلآ به بیان همین چند مورد بسنده میکنم. باز هم میگویم هدف از مطرح کردن این مطالب محکوم کردن فرد یا گروه خاصی نیست و تنها بیان مشکلاتی است که اگر حل نشود هزینه های زیاد و غیرقابل جبرانی را بر بدنه نظام مهندسی و صنعت ساختمان تحمیل خواهد کرد.

-چند پیشنهاد برای اجرای بهتر قانون

برای اجرای بهتر قانون اینجانب اجرای موارد زیر را پیشنهاد مینمایم:

۱- در سریعترین زمان ممکن به تشکیل دفاتر مهندسی اجرا اقدام گردد و کارهای مجری ذیصلاح تنها به دفاتر اجرایی واگذار گردد

۲- قبل از آنکه به مجری مجوز ثبت کار در سهمیه سالانه داده شود، قرارداد فیمابین مجری و مالک توسط سازمان نظام مهندسی بررسی گردد و تنها در صورت مطابقت مفاد قرارداد با ضوابط مبحث دوم و ترجیحآ ثبت قرارداد در دفاتر ثبت اسناد رسمی و البته در صورتی که مبلغ قرارداد با ضوابط مبحث دوم مطابقت داشته و یا اختلاف ناچیزی داشته باشد (به طور مثال حداکثر ۵ درصد کمتر یا بیشتر باشد) نامه معرفی به شهرداری صادر گردد.

۳- برای جلوگیری از ثبت قراردادهای صوری، یک نسخه از قراردادها به اداره دارایی ارچاع داده شود و اخذ مالیات مهندسی تنها بر اساس مبلغ درج شده در قرارداد انجام گردد

۴- در صورتی که هر یک از دو طرف نسبت مفاد قرارداد تخلفی نمایند، سازمان نظام مهندسی پس از شکایت متضرر و اثبات تخلف طرف مقابل، با اخذ تدابیری به دفاع از حقوق طرف متضرر نماید. در اینحالت اگر مالک به تعهدات خود عمل ننماید، سازمان نظام مهندسی میتواند از طریق ابزارهایی که در اختیار دارد، جلوی ادامه کار مالک را بگیرد و کلیات مراحل اداری انجام کار مالک را متوقف نماید و اگر تخلف از طرف مجری رخ داده باشد، پرونده تخلف انجام گرفته را به شورای انتظامی ارجاع دهد و مطابق ضوابط و قوانین با آن برخورد شود

۵- بر مراحل اجرای کار توسط کنترل مضاعف، نظارت متناوب بر اجرای کار انجام گردد. بر این اساس باید نظارت کامل به گونه ای انجام شود که در تمامی مراحل انجام کار یک نفر از اعضای دفاتر اجرایی که قبلآ به سازمان نظام مهندسی معرفی شده است و در پروژه دیگری مشغول به کار نیست به طور تمام وقت در محل حضور داشته باشد و شخص مالک هیچگونه دخالتی در مسایل اجرایی نداشته باشد. در این زمینه توجه کامل به رعایت مسایل ایمنی در کارگاه نیز باید مورد توجه قرار گیرد

۶- بر تهیه مواردی نظیر برنامه زمانبندی کار، ارایه نقشه های چون ساخت و … توسط مجری نظارت دقیق انجام گردد و یک نسخه از این اسناد در زمانهای لازم از مجری درخواست گردد.